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■2022年4月25日

首里金城町戸建 お支払い例※参考

D棟 5,720万円(税込)での試算

D棟は奥の棟で、意外に思われるかもしれませんが慣れると一番駐車が楽で、

花壇や家庭菜園も楽しめる庭付きで

眺望も一番良い角の棟です。

D棟から18時半頃の景色。慶良間諸島に降り注ぐ夕陽が神々しく感じます。明日は良いことがありそうだとポジティブな気持ちになれる、そんな夕景です。

 

それでは試算を見て頂きます。

金利0.9%変動金利、毎月均等払い(ボーナスなし)で試算しています。

返済期間が短い順に
30年 月々 181,362円
35年 月々 158,815円
40年 月々 141,945円
45年 月々 128,859円
50年 月々 118,421円
となっています。建物の耐用年数が大幅に伸びたこと等の要因で住宅ローンの最長借入期間は50年です。沖縄銀行・琉球銀行は長期優良住宅の購入にしか適用できない50年ローンを新築住宅(マンション含む)で年齢など一定の条件を満たせば一般住宅でも利用することができます。

ローン完済後に建て替えの心配をしなくてよい耐久性の高い住宅と、最長50年ローンの1%を切る低金利の住宅ローンとの組み合わせで20代でも那覇市内で一戸建住宅を求めることができる時代になりました。

他にも住宅ローンに付保される「団体信用生命保険」も内容が充実していて、住宅ローンはもはや生命保険と言ってもいいぐらいです。20代で住宅を購入する方が増えているのはこの「団信」の充実も影響しているかもしれません。

※参考 団体信用生命保険の一例 保険の内容、上乗せ金利等は金融機関によって異なります。

金利は上昇する?

今年に入ってからお客様から「金利は上がるのか?」という質問が増えていました。
結論から言うと「変動金利はしばらくは上がりませんが、固定金利は年数によっては上がるかもしれません」という状況です。根拠は後ほどご説明いたしますが、その前に一般的なことですが金利は大きく分けて「短期金利」と「長期金利」があります。短期金利は「政策金利」、長期金利は「市場金利」とも呼ばれます。報道などで金利が上がった、上がるかもしれない、と言われる場合に「どの」金利のことを言っているかで住宅ローンを含めた一般的な消費者への影響は変わってきます。

今回の金利上昇懸念は主に「短期金利」でした。短期金利が上がると住宅ローンに限らず、教育ローン・カーローン等ありとあらゆる変動型の金利と、上にあるように「預金金利」、一般的には「利息」も上がります。アメリカの短期金利(政策金利)の利上げが決定したことを受けて、報道などでは日本(正確に言えば日銀)も利上げがあるのでは?というスタンスだったようです。結論から言うと短期金利は欧米と日本で連動してはいません。

少し見えづらいですが、2006年からの動きです。2008年のリーマンショック前に段階的に引き上げがあった後はいわゆる「マイナス金利」政策が取られています。その間、欧米では景気動向に応じて引き上げ・引き下げが行われています。短期金利は上の図にもありますが各国の中央銀行が金融政策に基づいて決定する「政策金利」のため、各国それぞれの事情によって異なります。
去った3月18日に日銀の金融政策決定会合があり、金利はこれまで通りの水準で短期も長期も据え置きが決定しています。予定通りというか前回の会合で利上げについては議題にもなっていなかったので、どうして「金利上昇か?」といった報道があったのかは不明です。※参考日銀金融政策決定会合「当面の金融政策運営について」(3/18)
ただ、長期金利は国際市場で取引されていますので、日銀が0%程度に抑えるよう必要な措置をとっても市場の動向によっては上がるかもしれません。実際、欧米諸国は金利上昇局面になっています。
そのため、フラット35や3年固定以上の固定金利で住宅ローンをお考えの方で気になる方は、早めに新規借入や借換えを行っても良いかもしれません。

金利の動向は気になるところですが、ここ20年ほどの状況と変動金利の特徴を踏まえると、あえて高い金利の固定を選ぶ要素は少ないように感じます。
変動金利には支払い額が5年間は変わらない「5年ルール」と、金利が上がった場合でも支払い額の増額は1.25倍まで、という上限が設けられています。(※一部の金融機関の変動金利には適用がないものもあります)金利が低い、ということは元本の返済も早い=利息の支払いも少なく済む、という最大のメリットがあります。下がっているものはいつかは上がる、という懸念もあるとは思いますが、短期金利の利上げはデメリットだけではありません。上の図にあるように預金金利も上がります。また、現在の日銀金融政策の方向性から、短期金利(政策金利)の利上げを行うのは賃金の上昇を伴った物件上昇が目標値を達成した時、簡単に言えば企業も個人も今よりリッチになった時です。リッチになったなら多少の利上げは問題なくなっているでしょうし、預金の利息も上がっているなら喜ばしいことではないでしょうか。
そういった状況になった場合は、その時の金利等の条件でよりベストに近いローンの組み方に借換も含めて変わるでしょう。実際、20年前は公庫の固定金利をお勧めするのが主流でした。今は多くの方にとって変動金利がよりメリットが多いので主にお勧めしています。

※上記は担当個人の見解です。実際の借り入れにあたっては各金融機関とご相談のうえ、ご自身のライフプラン等に応じて金利タイプ・借入年数をお決めください。

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